好的教育资源总是稀缺的，租赁能否真的解决入学难问题，恐怕仍是一种美好的想象。

等到中国人口进一步老化，对于人力资源的争夺会更剧烈，一线城市当前的赶人步调其实是走了回头路。

从广州到北京，“租售同权”吸引了不少讨论。

7月17日，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部门力推“购租并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中，表示符合条件的承租人其子女将享受所在区的义务教育。

这些消息在朋友圈刷屏，引发了诸多讨论。租房客的春天真的到了么？这对房地产市场和不愿意买房的年轻人又影响几何？

▲ 位于北京五道口的学区房及旁边的中关村二小。2013年，此地“天价学区房” 尚不足10万/平米。而据链家网成交数据显示，2016年华清嘉园一处约50平的房产成交价近14万/平米，总价达700万。 ?  视觉中国

实际上，除了备受关注的北京与广州，租售同权试点城市还有武汉、佛山、郑州等地，试点十余市。如此大规模的试点，源自2016年的中央政策变化。去年国务院办公厅即已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

然而，租赁能否真的解决入学难问题，恐怕仍是一种美好的想象。好的教育资源总是稀缺的，现在深圳等地的入学积分甚至细化到持有房产证的具体年份，即使有房有户籍的家庭，在竞争中都面临不少难题，那么有住房无户籍或有户籍无住房的家庭在好学校的排位方面也面临劣势。至于无户籍无住房无居住证的情况，境况可想而知。

魔鬼在细节之中，目前租售同权只是笼统方向，细则仍旧需要由各地落实。如何解决入学积分之间的冲突，其实需要当地教委等部门协调，这中间的口子恐怕只会紧不会松。从这个意义而言，租售同权在目前只走出一小步。

其次，细究之下，作为代表的北京和广州，其模式存在不少差异。北京模式是行政主导，对承租人有不少细化要求，大到承租人资质，比如年龄，小到承租时间段与租金押金交付。其中不少动机，是为了保护承租人权益，但是其结果可能造成公共租赁房丧失动力甚至供给不足，其结果是承租人不得不面对“僧多粥少”的情况。

▲ 2016年下半年，中国指数研究院发布数据，指出北京市存量学区房占全市存量房比重不足10%。 ? 中国指数研究院

对比之下，广州模式是比较接近市场化的模式，目前租客和房主之间自主达成交易，根据租房地段决定入学情况。承租人看起来可能会面临很多房主限定，但事实上也多了不少选择。

但值得注意的是，广州模式要求的入学资格是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”，事实上和过去的文件精神没有太大出入。

目前对两个模式都有不同意见。对于北京模式，抱怨比较多的可能是以市场化价格买入物业的业主。此前公租房客在享受小区公共设施方面已经引发不少抱怨，如果再享受入学落户待遇，对于不少重金持有住房的业主将是一个打击。对于广州模式，目前反对声音则聚焦于房租的“非理性上涨”，也传出房主要求签约十年的新闻。

以上声音均属于“人民内部矛盾”，却不得不引起重视，尤其在教育资源分配方面。当经济高速增长、所有人都得益的帕累托改进时代结束，利益的重新划分必然引发不同反应。

应该如何看待两种模式？笔者更看好广州模式，至少承租人和房主的利益都得到更多保护，双方自由议价空间更多，政府只需要做好规则引导即可。当前争议最大的所谓“租金非理性上涨”，并不是不理性，恰恰是理性行为，是租房作为入学途径的货币化体现。

▲ 广州“租售同权”政策后，有市民接受媒体采访时说，“方便外省人来这里工作”。

最后，回到大家关心的房价问题。中国房地产市场问题盘根错节，牵一发动全身，指望一个租赁同权政策来解决问题，事实上不太现实。

目前中国房地产状况是一线停滞，二线持平，三四线上涨。根据统计局数据，七月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格下降0.1%，二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.2个百分点。其中，有14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降，比上月增加4个；16个城市二手住宅价格环比持平或下降，比上月增加6个。

一二线城市的房价表现，既有限购政策的人为作用，也有刚需购买力消耗殆尽的因素。当前中国自有住房比例高达7成，过去房价的单边上涨使得多数家庭都将投资主要配置为房产，房产也成为中国贫富差距加大的根源之一。

无论如何定义房屋属性，居住、出租、持有抑或投资，房子对于中国人仍旧承担了大量想象，不仅是公共福利的嫁接品，也是事实上最重要的金融资产。当前，租售同权对于解决教育资源配置问题迈出一小步，但是对于解决金融需求没有太大帮助，唯有认定房价不再继续上涨之后，放弃持有房产才是理性行为，而当前预期之下，房地产对于多数居民仍是保值增值的首选。

回头来看，一二线城市房屋的溢价，恰恰与户籍绑定在一起。在国外租售同权之所以运行良好，是因为福利是与公民身份绑定而不是与户籍绑定；如果需要走向教育平权，放开户籍尤其是一线城市户籍，才是正确方向。至于行政部门担心的特大城市人多，并不是缺点，恰恰是特大城市资源集中带来的效率效应。

等到中国人口进一步老化，对于人力资源的争夺会更剧烈，一线城市当前的赶人步调其实是走了回头路，目前不少二三线城市甚至深圳，对于户籍的放开恰恰反映了人口周期变化的影响。真正的剧烈变化最终会到来，之前我们必须确定做出大体正确的应对，而不是相反。

徐瑾为青年经济学者，近年出版《白银帝国》、《有时》、《印钞者》，公众号“徐瑾经济人”